한남2구역 입주권 현금 필수액? 디애스턴한남은 어떤가요?

용산구는 현재 투기과열지구이자 토지거래허가 구역입니다. 규제 지역에서 재개발 아파트의 입주권을 매매할 때 확인 할 점들을 정리해 보았습니다.

재개발 관리처분 인가 후 ‘입주권’ 전매 가능할까요?

• 원칙: 재개발 입주권은 관리처분인가 후에는 원칙적으로 전매가 금지됩니다.
• 예외 조건: 하지만 ‘1가구 1주택, 10년 보유, 5년 거주’ 등 까다로운 조건을 충족한 조합원에 한해 예외적으로 전매가 허용됩니다.
• 주의할 점: 용산구 토지거래허가구역 지정은 “아파트”를 중심으로 적용되고 있어서, 일반적인 재개발지역 내 빌라(단독·다가구·다세대)는 대부분 허가 대상이 아닙니다.
  

  다만 특정 단지가 “아파트+연립·다세대 혼합단지”로 별도 공고된 경우에는 그 연립·다세대도 허가 대상이 될 수 있으니, 실제 거래 시에는

  • 서울시·용산구청 고시(토지거래허가구역 지형도면)

  • 개별 필지의 지목·용도지역, 단지 구성(아파트 단지 내 동인지 여부)
    를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

입주권 매수 시, 대출 규제는 어떻게 적용될까요?

이 부분이 가장 복잡하고 중요한데요, 정부의 6·27 가계부채 관리 강화 방안으로 인해 큰 변화가 생겼습니다.

• 핵심내용: 627대책 이후 전매시 이주비 대출액이 6억원을 초과하면 신규 승계 모두 불가.

전매 입주권의 이주비 대출 승계 제한 6·27 대책 이전에 관리처분인가를 받은 사업장이라도, 대책 시행일 이후에 입주권을 매수(전매)하는 새 매수인에게는 주택구입 목적 주택담보대출 한도인 6억 원 상한 규제가 적용되는 것이 현장의 주요 해석입니다.  매수자는 6억 원을 초과하는 금액 전체를 자기 자금으로 마련해야 하는 상황이 발생하고 있습니다.

재개발 입주권은 주택 수에 포함되어 특히 투기과열지구내 다주택자에게 부과되는 취득세, 양도세, 종부세 등 중과세도 고려해야 합니다.

‘자기 자금’은 얼마 정도 필요할까요?

• 총 매매가: 프리미엄을 포함한 매도인에게 지급해야 할 전체 금액.
• 기존 이주비 대출(최대 6억): 금융권에서 승계받는 대출. 이 금액만큼 매도인에게 지급할 잔금이 줄어듭니다
• 전세/월세 보증금: 매수자가 세입자에게 나중에 돌려줘야 할 돈. 이 금액만큼 매도인에게 지급할 잔금이 줄어들지만 새로운 전/월세자를 맞추는 시기가 아니므로 현금 고려해야합니다.
• 준비금: 프리미엄을 포함한 매매가에서 최대 6억 원의 이주비 대출을 받을 수 있고, 나머지 모두가 현금 승계로 이어진다고 볼수 있습니다.

정확한 매매가 및 이주비 대출 조건을 바탕으로 매우 보수적인 자금 계획을 세우셔야 합니다. 특히 규제가 수시로 변할 수 있으므로, 매수 전 금융 전문가 및 현장 조합에 세부 내용을 확인하는 것이 필수입니다!